Véritable diagnostic technique réalisé à certaines époques de la vie d’une construction, l’expertise technique bâtiment est indispensable au gestionnaire de l’ouvrage. En effet, celui-ci a la connaissance de l’ouvrage et a conscience que la durée de vie des matériaux et matériels qui le constituent est limitée. En revanche, il sera compliqué pour ce gestionnaire d’appréhender avec tout le recul nécessaire les différentes pathologies et l’histoire de l’ouvrage avant qu’il n’en récupère la charge de l’entretien.
Dans le cadre d’une transaction, le requérant est celui qui découvre l’ouvrage. Il n’a alors ni connaissance de son mode constructif, ni de son histoire, ni de ses conditions de vie et de la qualité de l’entretien qui a été réalisé par le passé.
Peu de propriétaires ou de gestionnaires sont en mesure de présenter un document résumant les caractéristiques techniques d’un bien. Que ce soit l’utilisateur, le vendeur ou l’acheteur, ils ont tous besoin d’avoir un éclairage technique global et précis. La description détaillée des différentes composantes de l’ouvrage, leur constitution, leur état ainsi que leurs histoire sont utiles à toutes les parties.
Ainsi, quelque soit le contexte dans lequel l’expertise technique bâtiment est réalisée, l’objet principal sera d’établir la carte d’identité de l’ouvrage concerné à un instant donné de sa vie. Cette expertise permettra de mieux comprendre et d’agir de façon ciblée et organisée pour optimiser la durée de vie de l’ouvrage dans les meilleures conditions d’exploitation possibles.
Dans ce contexte, le gestionnaire de l’ouvrage le connait puisqu’il en a la gestion, depuis plusieurs années parfois. Le diagnostic technique qu’il va solliciter auprès de l’expert bâtiment sera principalement ciblé sur une partie ou quelques parties de l’ouvrage. Le but, pour le gestionnaire, sera alors de trouver des réponses à des questions particulières en vue de planifier l’entretien de son bâtiment.
Une expertise technique bâtiment efficace est assurée par un professionnel aguerri, qui sera en mesure de traduire ce qu’il constate et de hiérarchiser ses observations, tout en prenant du recul.
Dans ce cas, l’objet de l’expertise technique bâtiment restera le même. En revanche, le futur gestionnaire aura pour ambition d’obtenir de la part de l’expert un avis technique global et détaillé de l’état de l’ouvrage. Il doit s’assurer, afin de sécuriser cet investissement, que l’ouvrage ne comporte aucun vice. A défaut d’un parfait état, il attend de l’expertise qu’elle lui apporte un éclairage sur les différents entretiens à réaliser pour que l’utilisation du bien soit conforme à ce qu’il attend. Que ce soit sur le court, le moyen ou le long terme, le futur gestionnaire doit être en capacité de prévoir les frais à engager.
Dans le cadre d’une transaction, l’estimation des travaux nécessaires et des enjeux financiers liés à la remise en état de fonctionnement optimal de l’ouvrage doit permettre au vendeur et à l’acheteur de se mettre d’accord.
Dans un contexte de gestion d’ouvrage, cette estimation des enjeux financiers doit permettre de planifier les entretiens en les inscrivant dans un plan pluri-annuel d’entretien.
L’expertise technique bâtiment comprend, entre autres:
– un examen visuel des parties visibles et accessibles,
– la description des ouvrages (constitution, état de vieillissement),
– l’interprétation des observations,
– les préconisations de remises en état ou d’amélioration,
– l’estimation des enjeux financiers liés aux actions prescrites.
Généralement, l’expertise concerne la globalité des différentes parties d’ouvrages. A savoir :
– le gros oeuvre,
– le second oeuvre,
– les menuiseries intérieures et extérieurs,
– les revêtements de murs et de sols,
– les éléments d’équipement,
– les accessoires de protection des personnes et des biens.
Il est toutefois nécessaire de bien distinguer l’audit technique réglementaire (sécurité incendie, diagnostic amiante, etc) de l’expertise technique bâtiment (étude de la constitution d’un ouvrage dans le but d’en connaitre son état et les actions de réparation ou entretien liées).
Le rapport permet de regrouper l’ensemble des constatations et de les illustrer, tout en formalisant l’avis du spécialiste et ses préconisations.
Ce document doit être le plus exhaustif possible et facilement permettre de distinguer ce qui a été investigué ou non. Dans le cas où l’expert aurait un doute sur un ouvrage auquel il n’a pas eu accès, il pourra demander à ce que celui-ci soit rendu accessible pour des investigations complémentaires voire même des essais destructifs.
En résumé, l’objet de l’expertise technique bâtiment doit être la réalisation d’une inspection technique détaillée. Cette inspection sera faite sans biais de confirmation dans le but de connaitre la composition d’un ouvrage et son état à un instant donné. L’objectif final étant de planifier les différentes actions d’entretien à court, moyen et long terme pour assurer un fonctionnement optimal du bien.
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